解惑丨房产企业预算、执行、日常收支、清算四阶段资金管理是怎样的?

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图片 1笔者按:

商品房预售必须符合下列条件:

在项目之初,对现金流的预测尤为重要,对现金流回正的期限把握以及对外部资金需求的金额、周期预测是重中之重,刚性影响因素大约有以下几项:

2、预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。

房地产行业作为重资金投入行业,对资金的依赖性胜过其他大多数行业,从立项至清盘无不贯穿着对资金的要求,随着金融强监管的开展,以及受房地产调控影响下的资金回流放缓,房地产企业对于资金的外部需求,不降反升,市场上的资金一方面面临无处可投,而另一方面又是成本的节节攀高,受此影响,各类融资的方式不断创新,在正常途径无法满足的情况下,中小地方房企不得已选择成本更高的民间融资,随之而来的风险却也愈加提高。

4、股权融资

1、分期融资的计划性,避免因为前期有贷款而对常规开发贷阶段审核造成影响。

顾名思义,银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后,拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前,并购贷的适用越趋严格,且各个银行的风险偏好不同,项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。

强调计划性,对项目常规的收支强调责任到部门,最大限度降低突发性支出的发生,强调计划性和前瞻性。

3、短拆或过桥资金

3、土地款及可分期金额、时间,由于金额较大,部分地区在取得相关证件之前交齐,影响一定的资金成本(企业需筹措资金来源,合理预测资金占用成本);

预售情况下,开发商缴纳土地出让金获得土地资源,通过土地抵押融资支付工程建设启动款,达到预售条件开始销售实现资金回笼,支付工程进度款;在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利,开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正,获得项目开发利润,项目交房之后确定权属转移,正式完成利润确认。

3、农民工工资的支付保函,连续两年未发生拖欠农民工工资的行为可以不提供保函,首先降低一部分资金占用,同时也对总包单位的选择增加了要求,要保证农民工资支付能力,否则开发商承担农民工工资支付风险,还会造成不利的社会影响。

2、合作开发

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b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求,具体以住宅项目为主,做机构所在地项目的融资时对融资主体资质要求较低,外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等,主要介入范畴为配资拿地,拿地保证金,并购等环节,当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径,且融资周期要求短平快,一般不会超过1年,优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处:一方面国企获取资金成本低,因此投出去的成本也相对较低;一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少。

主要影响部分包括两方面:第一方面,固定类:如人工成本、办公成本、折旧费用、可预见的资金成本等;另一方面,变动类:成本类项目工程支出:通常按照项目进度60%-70%审核后的70%-80%支付;成本类支出:重点是营销和推广节奏的掌握。

债权融资模式中,因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质,所以一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款)。

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5、政策性影响,金融强监管下,银行、信托等机构自身投资方向以及通道等业务路径的限制;国家开发银行对棚户区改造信贷支持的限制等;

票据融资

严/肃/广/告/时/间

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1、资金成本。长周期,大额度,且优质项目本身对还款有强有力的支持,这样的项目本身在融资阶段就占有一定的主动权。

3.私募基金

3、在成本、利润控制下,土增及所得税清算分摊后产生的现金流影响。

1)与银行对借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比,典当行对客户几乎没有信用要求;

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2.信托并购贷

3、计划性:配合项目进度,在资金投放进度和时机上做好掌控,防止严重超预算使用资金,控制资金风险;

4.非金融机构借贷或股权合作

主要风险控制要点:

但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要联合拿地开发,也会联合其他房企。

四、清盘阶段

招拍挂拿地融资

2、质保金不超过结算金额的3%,降低了2%的比例,且改为保函的形式,对于企业的资金要求稍有提高,特别是总包工程款,可协商好质保金支付时间,适当延长1至2年,减缓工程款支付压力。

5、非金融机构借贷

执行之初的融资阶段,首先面临的是土地支出,目前,多数企业的土地款并不能一次性缴足,原因有二,一是资金占用的控制,二是多数企业不能一次性支付,即便是几十强内的开发商也依然对项目公司有融资要求,自身提供的资金支持也不过是三四成左右,其他都需要项目公司来融资实现。而对于融资单项业务来说,也同样需要全盘考虑,原因有如下几点:

抵押物调整:根据项目去化特点调整抵押物范围,释放资金需求压力

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商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。且商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

一、预算阶段

a、必须满足“432”

三、日常收支阶段

商业银行开发贷

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目前国家非常鼓励此类融资方式,股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中,在“拿地”期间、“四证”未齐全期间,债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款,“股权转让加回购”类受到严格监控,最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。

1、涉税业务

工程实施阶段融资

4、控制力:在总包选择和议价能力以及支付节奏和进度上,要有相当的主动性。

d、向大型房企倾斜,银行对房地产企业实行名单制管理,大部分银行会选择前20强、前50强,前70强,个别银行也会选择前100强。

3、明股实债、不良资产包装下融资路径及首选完善问题。

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主要风险控制要点:

在银行和信托资金收缩地产投融资业务后,私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严,如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等,而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为,也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。

涉及退税业务中,不同项目、不同物业形态不能相互抵退对项目整体税负造成的实际影响;部分地区税局受不同因素影响可退税部分可留抵但退税较难造成的时间性影响;

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前端拿地融资

通常情况下,企业会自留一部分固定金额或者相对比例的应急资金,以备不时之需,风险来自于经营中的意外支出及项目推动受阻时的缓冲资金。

有全国性布局的集团型开发商,一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台,各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式,在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时,无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决,对百强开发商而言,集团授信贷款(无论在银行还是信托、券商等机构)成本非常低,而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司,一方面可降低项目公司融资成本;另一方面也可以作为集团的收益来源之一(尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形),比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%,拆借给项目公司成本是年化10-13%之间,更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

2、政策影响。在现行政策下,对于其变动性的把控往往是最难控制的,而政策的制定往往又对过往已经签订的合同或者发放的贷款不做限制,比如对通道业务的限制等,其风险的掌握类似于通货膨胀或者紧缩政策下,风险规避的选择。

一般说来,在建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说,商品房预售时,房地产开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系,再将已解除抵押关系的部分商晶房预售给购房人,否则购房人将无法获得房屋的产权证。

其中,预售资金的实际使用情况对现金流的影响比重相对较大,各地区政策不同,存在一定的操作空间。

除上述拿地款项得配套准备资金外,利用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款,以满足取得四证前的资金需求,这种融资方式,即为过桥借贷。

主要风险控制要点:

短拆或过桥,一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言,短拆成本过高,因此该融资方式的使用需非常谨慎,目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天,2.5-3%/月(根据具体项目确定最终成本)。

1、总包方式的选择,清包工和甲供材对自身现金流的影响(选择总包时,应充分考虑工程款压力,协调资金成本与总包工程款,一般可以与总包方约定工程款支付节点,如正负零阶段、预售阶段、交楼阶段、竣工验收阶段等);

1.银行并购贷

6、契税等相关费用的缴纳时间,如部分地区在2015年之前配套费的契税缓交无滞纳、无罚款。

通过票据融资,开发商可以延后付款,由于对于施工方来说,票据融资的利率较银行存款利率高,对于开发商来说,其融资利率较银行贷款低,可以说是一种双赢的融资模式。而且能以虚拟资金的形式实现合作,减少了重复支付,加快了周转,提高了效率。更重要的是,票据融资无需真实的交易背景,资信良好的中小企业在营运资本短缺时,能避开其他融资方式面临的困境,并筹得其需要的资金。

2、保证金:主要考虑各类质保金及受备案进度影响下的工程款支付的时间节点控制;

相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,券商资管和信托等通道,变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

清盘阶段,企业在现金流回正,自身资金充裕的情况下,极少能够将资金提前还贷,多数转作支持其他项目或者业务,解决的主要问题在于资金监管的协调。

取得四证后

3、阶段性融资的限制。通常情况下房地产企业在开发的前期已经迫切地在寻求外部资金支持,而开发贷阶段,多数机构会要求达到432的要求,且部分机构在选择时对前期阶段有融资的项目也是退避三舍的谨慎态度,这显然不能满足双方各自的需求,所以通盘考虑,选择平台打包议价或许是最好的选择,既不会在前期被机构吃肉,也不会在后期艰难选择,当然如果你可以摆平前期的融资限制,在常规开发贷阶段拉回成本就另当别论了。

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1、开发周期的选择,多期开发通常选择住宅类产品先期开发,有些地方会要求企业自有资金比例,选择先紧后松,开展前期充分筹措资金、后期实现项目造血功能;

总包商选择:遴选合适机构,配合开发商融资走款

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