北京或现高端别墅群 专家:3千万元房子仅入门级

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好房子如何界定:坚固、经济、适用。这是解放初期对好房子的界定标准。时代不同了,这三点依然是必须坚守的,如果不能坚守,就会因为基础不牢,地动山摇。但是,在几十年后的今天,我们如果还不能有所改善,有所超越,就可以用落伍来形容了。

在普通商品房进入量价齐跌的通道的同时,北京高端住宅市场却开始逆转一季度呈现出的颓势,稳步回升。

引言:随着城市化进程的加速,房地产市场呈现出多元发展的趋势;建筑类型的增加,满足了不同阶层购房者的置业需求;房屋质量的全面进步,让人们住得更加安心;配套设施的逐渐完善,也给业主的生活提供了便利。而作为住宅市场“金字塔”的顶端,豪宅显然拥有房地产行业进步的诸多利好。
引言:随着城市化进程的加速,房地产市场呈现出多元发展的趋势;建筑类型的增加,满足了不同阶层购房者的置业需求;房屋质量的全面进步,让人们住得更加安心;配套设施的逐渐完善,也给业主的生活提供了便利。而作为住宅市场“金字塔”的顶端,豪宅显然拥有房地产行业进步的诸多利好。
产品千差万别,殊途同归
什么是豪宅?从字面意思看,豪宅是供给有一定经济实力的购房者居住的高端住宅。这一类型住宅在质量、档次、规模、售价等方面都拥有一个较高的标准,非一般购房者的收入能够企及。作为最高标准的高端住宅,豪宅体现阶层文化,彰显身份和地位。最关键的是,豪宅的建造是“品质”的最好诠释。
从建筑类型看,豪宅大抵可分为以下几种:一是别墅;二是大平层;三是花园洋房;四是叠加类产品。从区域属性上来看,豪宅可分为“城市豪宅”和“山水豪宅”两种。城市豪宅占据城市中心位置,坐拥成熟配套,价格不菲;山水豪宅一般则位于风景绝佳的自然风景胜地。然而,不管怎样进行划分,更多以概念姿态出现的豪宅,目前并无一个具体的物业标准。
稀缺性、舒适性、珍贵性、豪华性、超前性是豪宅的基本特征。区位优越,拥有最好的配套或自然环境;风格各异,吸收中西建筑之精华;自然环境得天独厚,人文价值无法再生;升值潜力巨大。
综观盐城房地产市场,豪宅入市正成为高收入阶层津津乐道的话题。不管是市中心稀缺产品八菱华庄,还是致力“重新定义盐城豪宅”的月湖花城别墅,或是三面环水,融自然感与时代感于一体的“养生大宅”大地名居,抑或是大洋湾畔的中国风别墅“九仟阶”,又或是以国际化标准打造的湾区豪宅恒隆花园,这些楼盘的物业类型可谓是千差万别,各有特色。从项目销售和市场反映来看,它们却又殊途同归—————对品质,追求极致。
市场中坚力量,品位首选
有人说,豪宅的产生重新划分了一个城市的财富圈层。在政策从紧、难以从银行申请贷款的条件下,楼盘的销售总是两极分化的:要么低总价的房子受欢迎,要么豪宅占据一定市场份额。大量有实力的购房者入市,本身就是个“优胜劣汰”的过程。
经济基础相对较好,期望改善居住的条件是人之常情。财富圈层的显现,愈加证实了这个“优胜劣汰”的过程。特别是在房价全线上涨的市场背景下,这部分人迟疑也好,观望也罢,不仅仅是因为对价格的质疑,更多的是对品质的挑剔。
“这几天我们接待了几位一次性付款的客户。”某豪宅项目的负责人称,买得起别墅的都是社会中坚阶层,不管政策如何变动,对他们的影响都是最低的。社会中坚阶层汇聚,这一股经济力量对于推动区域发展具有显著意义。豪宅除了满足身份认同和居住享受之外,更注重圈层的可持续发展,生活事业两相宜。
财富圈层的崛起,是城市化水平的重要标志。而豪宅项目的建设,不仅体现城市文化品位,也在某种程度上推动区域配套建设。和谁做邻居?也成为开发企业推广产品的营销手段之一。
“高端产品总能快速回笼资金,给予开发企业较高回报。”面对盐城房地产市场的豪宅情节,业内人士评价,追逐利益最大化是开发企业永远的话题。
趋势豪宅市场渐显“蝴蝶效应”
房地产市场是一荣俱荣、一损俱损的市场。自楼市政策趋紧以来,除县区以外,全市都笼罩在观望情绪之中。而一旦有项目热销,置业者却又蜂拥而至。在政策不利普通商品住宅销售的市场背景下,有实力的开发企业把目光放在高端项目,以求保持资金链完整。于是,卖方市场的“蝴蝶效应”也就此形成。
记者采访了解到,市民对房地产市场日益豪宅化反应不一。有观点认为,经济发展了,收入增加了,想居住的舒适一些,是趋势也是必然。也有观点认为,城市中心地块拆迁安置成本高企,加之争相抢拍,面粉贵了,也只好做更高档的面包。不过也有购房者抱怨,房产是生活的必须品,不应该成为政府提升城市竞争力、GDP地方财政收入的重要筹码、商人牟利的商品、富人炫富的物质基础、普通民众眼中的“奢侈品”。
下半年,随着恒隆花园、九仟阶等豪宅项目亮相大洋湾,一场豪宅暗战也即将拉开序幕。

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据庞博国际地产综合服务机构统计,截至6月15日,北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量,别墅成交价格同比上升了14.5%,成交单价10万元以上的套数是去年同期的2倍。

曾经在亚洲高端住宅发展新格局的论坛上,作为首席演讲嘉宾,宣讲了中国豪宅的体系价值标准,受到与会专家的认同与好评。弹指一挥间,又过去了几年,检索已经发布的标准,我觉得这个标准又有很多需要修订的地方,在修订之前我写下了以下修订的意见,发表在《安家》杂志上,这里转载如下,希望对回答提问有所启迪。

为什么在整体楼市表现疲软的情况下,高端项目能够逆市走俏?未来豪宅的发展趋势如何?6月19日,北京青年报、法制晚报联合主办“解密2014京城高端住宅热销之谜”专题论坛,邀请住房和城乡建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞、建筑规划专家开彦、中国豪宅研究院院长朱晓红、中国健康生态人居联合会执行会长兼秘书长冯国亮、庞博国际地产综合服务机构执行董事刘勇、亚豪机构策划中心副总经理崔民等业内专家,以及东汇置地CEO刘东、龙湖地产北京公司营销总监王勐、东方普罗旺斯总经理周国美等房企负责人,做客华墅山,一起就高端住宅市场的现状及发展趋势进行了深入探讨。

2016年中国豪宅市场如同春花怒放,一线城市、热点二线城市都喜获大丰收。全国总量2.5万套豪宅的成交量,比称之为豪宅元年的2015年翻了近一番,其中上海占56%,深圳占28%,北京占14%。单价10万+的高价楼盘,成交套数也都创下前所未有的新记录。然而,量价齐升,并没有带动品质、品味、品牌的整体跃升。相反,良莠不齐,分化严重,我们却看到了一些豪宅项目价格上去了,品质下去了。这是为什么?

据龙湖地产北京公司营销总监王勐分析,中国的别墅市场每年的销售额大约在300亿元左右,比较稳定,但是价格呈现出逐步上升的状况。而且,随着地价的逐步攀升,很多新近拿地的项目都在准备做豪宅项目,预计未来北京的三环附近很可能会出现顶级别墅项目。

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销售额基本固定 每年约300亿元

猪放在风口上也能飞,不是猪有翅膀,而是风太大,一旦风停,猪可能从天上掉下来成为死猪。所以,在去年的一波行情中,热点城市是凯歌嘹亮,捷报频传,房价飞扬,关于涨价的词汇一下子丰富就来,比如:补涨、快涨、普涨、跳涨。在涨势如潮的背景下,房子特好卖,甚至一房难求,还有谁来固守品质战线?这样分析,有一定道理,但与有些购房者“只买贵的,不买对的”消费误区也有关系。在这样的背景之下,豪宅就被定义是贵房子,大房子的代名词。所以,今天我们有必要联合业内同仁,修订发布《中国豪宅体系价值标准》,对豪宅再定义。

在普通商品房销售受挫的情况下,越来越多的人们开始把注意力转移到高端住宅上。据庞博国际地产综合服务机构统计,截至6月15日,北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量,别墅成交价格同比上升了14.5%,成交单价在10万元以上的豪宅销售套数是去年同期的2倍。

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一时间,关于豪宅逆市热销的消息成为了人们关注的焦点。对此,据亚豪机构策划中心副总经理崔民介绍,当前豪宅的销售谈不上热,但也谈不上冷,应该说是平稳。可能存在阶段性的波动,例如,上半年的销量少一点,下半年的销量高一点,但总体的销量变化不大。

目的:

崔民分析,其实,影响豪宅购买者的因素和影响刚需项目购买者的因素不一样,其受国家大的经济的调整和波动比较明显。而且,购买豪宅的人群,在某个阶段的组成也是不同的,例如,某个阶段从事能源行业的比较多,再过一段时间,可能就换成别的行业了。由此可见,豪宅市场受政策的影响并不大,主要受的是经济层面的影响。

一、要强调豪宅不能囿于宅与园的硬件概念,而是要达到“既能栖息生活,又能安放心灵”的软硬兼备的双重标准,将"硬件不硬,软件不软"的住宅项目拦在豪宅门槛之外

就北京近3年的市场状况来看,豪宅市场的整个销售状况是平稳的,尽管有阶段性的变化,但总的需求量不变。

二、用定性定量结合的标准去测评真伪豪宅,为坚持品质立业,符合体系价值的品牌企业,优质项目树碑立传,让优者更优,劣者从良,从而提升整体的品质,品味,品牌

同样,龙湖地产北京公司营销总监王勐透露,其实,高端住宅市场每年的销售额是恒定的,大约在300亿元左右,在3000万元以上的高端项目中,别墅产品占70%,而在1000—1500万元之间的高端项目中,城市公寓产品占70%,每年的变化幅度并不大。

三、修订后的标准不再强调局部的优势,而是要强调价值链上的各个环节都要过硬,秀为表,惠为里,适为度,稀为贵,文化为魂

价格仍将看涨 建议放开市场管制

四、环保、科技、智慧、健康、服务、文化款要细化

虽然销量变化不大,但是豪宅每年的价格呈现出逐渐上涨的趋势。而且,业内人士相信,作为一种稀缺资源,高端项目的价格未来仍将看涨。

五、修订后的《中国豪宅体系价值标准》将力求达到简约,易读,易懂,为更多人所认知认同

崔民分析,现在豪宅的价格之所以上涨较快,主要是因为豪宅的土地价值越来越得到人们的认同,而且,豪宅地块的供应越来越稀缺。例如,去年比较受关注的融创拿的农展馆的地块,楼面价都已经达到了7万多元,就是因为这样的优质的地块未来是越来越稀少的,人们愿意为它付出高价钱。

六、分析模型将进一步简化,兼顾典型性,普遍性,适用性

崔民表示,豪宅未来的价格肯定是上涨的,从现在来看,预估未来10万元以上的项目在北京会很多,现在这些10万元以上的项目之所以没入市,主要是受政策的影响,销售受到管制。

崔民认为,我国应该放开对豪宅市场的管制,实行“双轨制”,把
豪宅市场与普通住宅市场分开,而不是把豪宅市场与普通住宅市场捆在一起,这才是一个健康的市场体系。因为对于某些阶层的人来说,高端项目也是必需品,属于刚需项目。

同样,建筑规划专家开彦表示,我国目前已经是世界第二大经济体,未来很可能会成为世界第一大经济体,人才和钱财实力雄厚,对高端项目有着巨大的需求,但是我国的住宅和国外相比却差远了。

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