投资底商需要考虑什么问题呢?

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问:成都商铺的升值空间大不大? 感觉现在生意不好做,没有前景

问:投资底商需要考虑什么问题呢?

问:社区商铺时代,投资者该如何选择优质商铺?

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在目前的经济环境下,不建议你投资商铺,房地产投资优先选住宅,原因如下:

投资底商应从这几方面思考才不会踩雷

社区商铺时代,到底买什么类型的铺好?投资者应该如何选择优质商铺呢?蒋老师结合自己的经验总结出来一套完整的商铺投资方法论,这次我们深入剖析一下,社区商铺要怎么投资,才能够更好地赚钱。

1,电商崛起,对实体线下店铺冲击很大,商铺投资成功与否,主要取决于租金,店铺生意很难賺钱,你的商铺租金就无法提高,甚至能否租出去都是一个问题。

投资意图:你投资底商就要想清楚投资的意图是什么,是作为中间商转租出去挣差价,还是作为商铺自用做生意,如果是作为中间商,站在投资者的角度,首先需要考虑你投资做短线,还是长线,结合底商的利用率,是否适合多重业态,就得从户型和地理位置来看,就拿住宅底商来说,住宅底商与商业中心相比,它的优势就在于住宅背书,有社区的流量,有稳定的客流,资金回笼快,出租速率也比较快,但基本都是小户型,利润也相较商业底商小,站在承租人的角度看,住宅底商所受众的项目,基本就是一些小型的餐饮业,服务业,以及美容业,以及中介公司的营业厅,并不能成就大气候,利润也小,需要在高点套现,所以住宅底商适合短期投资,商业底商适合长线投资

一,什么是社区商铺?

从性质上来说,社区商铺体现的是一种区域化的商业功能,即针对店住区的居民,而非中心的供应;从建筑形态上来说,它是一种住宅加商业的结合;从业态来说,主要业态分为人们就近消费日常消费,比如美容、干洗、餐饮。

那么这就从功能、建筑形式、业态组合三个方面界定社区商铺必须以社区居民消费为主的商业投资。

2,商铺的选择,对人的商业眼光要求更高,如果对商业业态的成长,发展有深刻而全面的理解,就很容易选错地段,而掉到坑里。以前是“一铺养三代”,现在是“一铺坑三代”。

风险偏好:都知道地段好,人流就多,但地段只是其中一个因素,必要但不是决定性因素,地段好但价格也高,地段不好就不挣钱了吗?拿住宅底商来说,上面也说了,住宅底商的优势,就是有社区的流量支持,已经有固定的客群消费,地段稍微差点,但价格合适,性价比高,就完全没问题,适合风险承担能力比较保守的投资者。地段好的位置真的能挣钱吗,那也不见得,有的人甚至出现亏损,为什么这么说,也得看投资人的招商能力,如果入住的商铺只是依托社区流量,承接不住地段的流量,则形不成一个流量池,会做选择很重要,地段好的价格高的住宅底商或者商业底商,更适合招商能力强,风险能力偏好进取的投资者。

二,社区商铺的特点是什么?

社区商铺的主要特点是体量规模不同,以受众区域大小作为划分。供给与需求是一定要成对等的,如果体量太大,可能区域人口不足,导致消费不旺盛,那么里面商铺会有空置。

另外一个方面,它的建筑形式是分割的,比较小型的,便于后期经营、招商和销售,商铺面积从规模来说是比较小,适合于投资和租赁。

社区商铺与其他商业投资之间有明显的区别:

1,经营范围不同

一方面,一般商圈商铺经营很广泛,有的可能从外地过来,有的从别的区域过来,主要是看中商铺的位置和出于对人流的考虑,而且业态做的也比较全,不受社区消费业杰的限制。

2,租金水平差距较大

另一方面,其他商业租金水平可能因为不同业态差距很大,有的租金能力特别强,而对于社区商业米说,租金相差就不多了。

3,覆盖人流不同

社区商铺覆盖的人群比较有限,以区域为主。常规性的、不确定的人流给商圈商铺经营带来的机会也不一样,而相对社区商铺来说这样的机会就比较少,消费群体是比较固定的。

3,商铺的流动性非常差,当你想要出手时,会发现很难找到下家,因为接手你的人一般都是投资客,没有像住宅一样的钢需人群。好的商铺一般也不会出手,出手的都是或多或少有问题的,这导致你的商铺会烂在你的手里,租不出去,卖不掉,纯粹变成了有毒资产,你是欲哭无泪。

升值潜力:长线投资最看重底商的升值潜力,升值潜力就得结合看未来规划的怎么样,道路交通的规划,学区的规划,以及商业区域的规划

三,投资社区商铺要考虑哪些因素?

社区商铺有一个“五、十”原则。

1,五分钟路程

如果说五分钟路程会吸引到那些消费者群体,那么这主要看消费者所辐射到的五分钟附近有哪些商业点。投资者不仅要判断周边住宅档次,是中高还是中低,而且要观察消费者的消费形式是怎么样。

从投资角度来说,要从商业点的习惯性的人群来源作为着手点,可能一些消费者到这个商业点是五分钟,到别的商业点也是五分钟,至于最终怎么选择就要看个人的消费习惯。

2,十分钟商圈

此外,10分钟就涉及商圈或者购物中心,购物中心的投资灵活性比较差,这主要是看主力消费人群,其他可能是一个渗透。比如五到十分钟,有一些人就想到你这来,但这是渗诱,不能视为主力人群,主要是看你的物业的位置,另外投资者要分析人群到达你这里的频率,还有你物业的优势,就是你这个环境能够吸引人来。

3,商铺集聚效应

如果你商铺很小,很孤单,有一些人可能吃完饭会去买包烟,而你这餐饮很少,没有集聚效应,所以他会去看周边其他地方,就不来这边了。

4、消费群体定位

商铺的规模以及未来消费的群体的定位,这是应该考虑到的。规模的考虑是看将来的商业氛围,对于覆盖人群应该是主力消费群的是哪些。第二要考虑消费人群,然后再判断进行投资。

4,商铺的金融属性差过住宅,这表现在购买时,银行贷款成数少,甚至拒绝贷款。如果你需要钱,商铺也很难放到银行做抵押贷,因为银行无法评估你商铺的价值。

无论考虑的再多,选择的时候应当擦亮眼睛,确保区域合理合法,不存在违建,证件是否齐全,对方是否可以提供产权证等,从源头降低自身的风险

四,如何正确计算社区商铺的投资回报率?

投资回报率有个统一的算法,不管是投资写字楼、商铺还是社区商铺,用年收益除房子总价然后乘100%。

这是一般的算法,但是要注意到这里是忽略了契税以及利息。如果用纯年收人除总成本,这是更为准确的计算方法。但是,我们通常所说的是毛收人,利息,税是不在考虑范围内的。

此外,还要考虑投资回报周期和净现值,如果回报周期过长,那么净现值就比较低,看似赚到了钱,但是实际上可能没有赚到钱。

综上所述,别轻易去投资商铺,成都的大部分商铺不要说升值了,能不甩卖就不错了。

现实中选择商铺需要考虑的问题非常多,而且很难做到面面俱到。我身边不少踩坑的例子。

五,社区商铺投资过程中存在哪些投资风险?

1,财务风险

应该如何规避投资风险中最主要是财务风险,财务风险是可以尽量避免的。在投资者选择之前会对不同地段租金的增值进行判断,有的可能是正确判断,有的可能是错误的判断,就要看投资者对这个区域的了解有多少,对区域未来发展的预测是准还是不准,这些是在选择之初就要解决的问题。

2,经营管理风险

在选择之后,投资者是否能够独资经营控制这个商业也是很重要的,比如租金多少以及营业时间,看投资者是否能够单独控制这些因素。如果是大型商业就不可能自己控制。

3,租金回收风险

另外,在投资管理过程中,投资者的租金回收的情况也是财务风险之一。比如投资者租给了商家,商家付出的持续性和经营的能力是否能够让出租期间无断档期,这对于投资者的收益稳定性也是很关键的。

4,现金流风险

还有,投资者要考虑目前的市场租金水平与当时投资时算出的收益翠是否合理。如果发现租金满足不了最基本的还贷水平,那么肯定要吃亏,现金流就会出现问题。

成都的商业体谅特别大,特别是大型商业综合体需要谨慎考虑,还有就是所谓的专业市场,这种两种产品现在成都好多都没做起来,空置率非常高,如果确实万考虑投资成都的商铺,首先地段位置很重要,还有就是社区底商的抗风险能力会更强,如果是水电气三通带烟道的,这种全业态的更容易出租,底商的增值保值就看他的地段和租金收益,社区底商除了选择地段外,还要看他的整体小区商业体量比例,如果小区住宅少或者周边几个小区都有底商,那么他的消费可能支撑不了商家的生意,一般底商的生意辐射范围就500米,所以你要看看周边的人流情况和商铺占比情况下手,做好市场数据调查

小柒来系统的给你们讲一下如何选择商铺,避免你们踩坑。

六,要注意哪些投资策略

1,要投入时间和精力

很多投资者未必都在本地,他可能仅仅做投资,包括后期租金收取都不是靠自己来实现的,这时候可能有一个新的物业出来,你可以马上购买下来,它是物有所值的,但是后期经营、出租都出现了问题,过两年你没有时间经营,但是商铺要还贷的,所以这里要考虑你后期经营的时间和精力的问题,这也是风险。

2,符合经济状况

另外,注意投资额度要适合你的经济状况,再后来要看到市场的变化,就是商铺周边环境的变化、市场的变化所带来的正面、负面的影响。

3,注重商业氛围

有的可能周边竞争项目出现,导致商铺的租金水平和商铺入驻率开始下降,这也是投资风险的关键。有个关键的要点是:要看商业市场后期商业氛围是否良性的,注意消费场所是否在转移。

4,注意投资周期

这时候如果业态不再适宜社区的发展,则可能要进行业态升级,这也是一种风险,除此之外,消费者业态兴趣的转变也会是一种风险。这还要看周期,来决定继续经营还是转卖,在任何环节上如果不去作良性的判断,那么都可能会出现风险。

商铺价值可参考几点来分析

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七,社区商铺投资实战,如何选择优质商铺?

1,哪些商铺易升值?

从投资者购买期铺到商铺交付使用,这个阶段商铺的升值主要取决于商铺房产价值的增值。那么,何种社区商铺最容易看涨呢?社区商铺的房产属性决定商铺升值的空间,有下面这些情况:

整个社区商铺数量越少,所能服务的顾客数量越多,其价值就会因为稀缺而比较高;如果单个独立经营的商铺面积在50平方米以下,其投资价值地越高;单个商铺的门幅越宽,进深越浅,铺内立柱越少,其价格就越高;位于小区居民出人口处,马路转角,靠近车站位置的社区商铺,其价值较高。

2,哪些行当最赚钱?

商铺买好了,经营内容如何决定呢?一般来说,不同业态决定了不同的获益期限,租金收入差异达10%~15%。成熟阶段的商铺业态一般可分为四类:生活类,服务类、休闲类和维修类。

不同的业态大致可分为两类:一类是租金低、租期长,狱利小,但收益较稳定的行业,如便利点、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药店、房产中介等;

另一类是租金高、租期短、获利大,但收益不稳定的行业,如棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴、教育机构等。

据悉,社区商铺中高获利的业种有:建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、快餐面馆等,但是提醒社区商铺投资者要根据自身情况选择经营自己比较熟悉的行业。

3,自己做还是别人做?

许多投资者在购买社区商铺时,往往更多的是从投资回报角度去考虑,但在经营方面缺少经验。很多投资者由于对很多行业不熟悉,因此经营的商铺不仅经济效益差,而且还可能因为其店铺形象差、经营的商品档次参差不齐、卫生条件不好等原因,而收到小区物业的“驱逐令”。

很多社区开发商,为了尽快回收投资成本,同时也为消除投资者的后顾之忧,纷纷推出了有产权但无经营权的商铺,同时还对商铺的投资回报率给予一定承诺。

社区中的所有商铺,均由开发商进行统一的设计和经营管理,因此,投资者若无经营经验不妨可以考虑让别人来经营。

4,社区商铺哪里去找?

在众多的商铺中,如何找到称心的物美价廉的社区商铺?投资者不妨从以下途径多加留心:

在旧区改造中新建的社区商铺,这是由一些沿街企业、仓库和一部分住宅等非居住用房改建成的商铺,但是这类商铺存量有限,特别是在大规模的旧区改造后。所以很多投资者不得不转战到机会较多的新建的社区中去寻觅商铺。

①商铺的价值看地段,人流量大,消费群体高的当然就有价值点。比如学校,医院,商务区等商圈范围的。

如果给商铺选择排序,在我心中第一肯定是社区底商,在选择底商时需要注意几个问题。

综上所述:

社区商铺时代,并非随便买商铺就能收获投资收益,而是要把投资策略和自身状况,以及投资风险全部考虑到位,只有这样才能够在投资社区商铺之前把全部的情况考虑到位,最大程度规避风险,选到优质的商铺,赚取最大的收益。

商铺现在供应量太大,想买到投资回报高的铺子已经很难了,普通的临街商铺人流量已经不行了,远远比不上专业的商场。我们这边420万的商铺一年租金也就18-20万,投资收益率4个点多一些,比不上一些银行理财更不要说动辄年化百分之6-12的信托基金和债券基金了。此外,商铺变现的能力很差,升值空间有限。现在的商业模式已经从步行街、临街商铺升级为吃喝玩乐教于一体的各种综合体了,普通商铺的租金收益这几年都在往下走,加上商业地产过度开发,商铺供应量大大超过了需求,所以现在真的不建议投资商铺。但是一些区位较好、交通便利或者离学校近的中大型社区底商还是不错的,如果起价不高,收益还是可观的。现在的现实情况是400多万买的商铺和1-200万买的门面房租金差异并不大。

社区商铺还要看小区周边的业态。周边是否有学校,是否有政府行政中心、商业写字楼、餐饮一条街、商业综合体和大型超市这种聚集人流量的业态。此外还要考虑的周边小区的入住率和交通问题,这些都关乎未来商铺是否能租出好的价格。

本人就在重庆卖商铺的,在重庆主城大部分楼盘都有在售,选社区商铺首先楼主应该是做过简单的调查的,社区商铺是现在电商很难影响到的一块净地。给楼主提几点建议1、首选一楼、2、选小区出入口的门面。3、选拐角处的门面。4、选临街的门面。5、如果附近有轻轨站或是公交站旁边的门面。6、不要买带柱子的商铺7、不要买二手门面。再就是看这小区的人流量和租金回报率和门面本身的增值空间。

说实话,由于社会变迁太快,好的商铺在几年之后,不一定还是好铺子,特别是商铺分割出售的,由于你无法控制隔壁的商铺是什么业态,即使你的铺位位置不错,但隔壁铺子经营的是不兼容的业态,就会降低你铺子的价值,例如,你隔壁是汽车维修店,卖快餐就不合适。因此,建议投资商铺要谨慎。

如一定要投资,当然要选商铺选址评估中被认定比较重要的要素,那就是:能见度,接近性(容易进出),招牌,人流量,商圈内多种活动(例如零售,办公…)等。对于联排的商铺要选两边端头的。

商铺的,大部分楼盘都有在售,选社区商铺首先楼主应该是做过简单的调查的,社区商铺是现在电商很难影响到的一块净地。

给楼主提几点建议

1、首选一楼、

2、选小区出入口的门面。

3、选拐角处的门面。

4、选临街的门面。

5、如果附近有轻轨站或是公交站旁边的门面。

6、不要买带柱子的商铺

7、不要买二手门面。再就是看这小区的人流量和租金回报率和门面本身的增值空间。

只能说现在人越来越聪明了,包括开发商,一铺养三代的噱头鼓吹下,价格也是翻着跟头的往上涨,几百万变成钢筋水泥的空房子,如果能出租出去大于利息收入就算是烧了高香,如果放在无人问津的地方空置好几年那就有点悲催了,现在投资商铺就像赌命,千万不要冲动购买,有价值的价格也高,没啥人气的价格低风险更大,我一个朋友买的商铺,当初就是感觉虽然偏僻但价格相当便宜,但是就是发展不起来没人租,已经空置8年了,现在依然还着银行贷款、掏着物业费坚持着。

好的社区商铺现在基本上不害怕出租不出去,但也有空置期的风险,考虑的因素更多,譬如本小区入住人口情况、商铺数量比的问题、住户消费层次、交通人流、周边主要业态、附近长远规划等情况,都要仔细分析,谨慎投资。资金充足可以做长远考虑购入不动产,如果大量贷款就得慎之又慎了!

总之人流等于钱流,赌对了你就等着发财吧!

虽然不想打击你,我还是想吐槽:

谁告诉你的这是社区商铺时代?!!!!

现在无论是哪种商铺,他的消费都在被线上侵蚀,同时社区目前还在出现社区团购、自动售货机这样的搅局者。商铺的顾客以及严重被分流了!!

不过商铺也不是完全不能投资,只是投资回报率都没有那么高了!你要想“一铺养三代

”是不可能了,钱没地方用,存银行又嫌利息低,懂一些实体店经营的知识,还知道怎么选位置,倒是可以投资,应该能比存银行高点。

但是如果你什么都不懂,还没有开店经验,你听售楼部给你吹去买,那就劝你不要了!开发商可能让专业团队测算过的,你的收益很难超过5%,还有亏损的风险!

投资有风险,不要把自己的钱放在不懂的领域!

好位置是优质商铺的生命,我们在选择商铺门面时,首先考虑的问题就是门面所处的位置,即使是在一个区域之内,相比较也要选择相对繁华的地段,而如果经济条件允许,则应该选在主要繁华的大街上和比较大型的小区。

我所处在的城市是重庆市。重庆市是现在处于稳步向上发展的城市。重庆市主城区的人口也是非常密集的。主城区大型小区也非常的多。我以重庆市半山华府小区为例。半山华府小区分三个板块。最先修建的是鹏润蓝海c区。然后才是鹏润蓝海a区和半山华府小区。三个小区加起来有6000多户人口.而小区楼下周围的门面很少.现在那里的门面租金几乎都是200元每个平方以上。并且每年以8%~10%的速度在递增。为什么那里门面这么好出租呢?而且租金这么贵呢?主要有两个原因。一是门面比较少,而且小区人口很多。第2个主要的原因是流动人口比较多,租住户比较多。因为半山华府小区紧邻北滨咯金源广场。金源广场里面有很多KTV超市电影院.里面的很多打工者都租住在半山华府小区。就是说小区年轻人比较多,消费力比较强,吃喝玩乐都很容易在外面。

反正如果一般的小区不大,门面又相对比较多。那就不具有投资价值。再举两个例子。2016年修建的招商锦星会小区,虽然离观音桥步行街很近。但是只修了三栋房子,每栋房子的底楼和2楼都修了很多门面。到现在很多门面都没有租出去。主要原因就是人少门面多,不成正相比例。还有重庆红旗河沟的龙湖新一街也是这个样子。也只修了三栋30层左右房子。但是每栋房子下面1层2层三层都是门面。已经修好了好几年了。虽然住宅和门面都已经卖完了,但是投资门面的房客是不容乐观。因为90%以上的门面转租率非常的高。主要原因就是人少门面多,商户根本经营不下去。

那么现阶段怎样选择优质门面呢?我认为首先要选择大型小区。其实要选择大型小区里面的小区大门旁边的门面。就是说小区人口主要进出这个位置的门面。这样的门面相对来说是比较优质的。买过来之后也是很好出租的,并且出租的价位也相对来说也是比较高的。即使租客经营不善做不下去了,马上转租出租,很快就会有人来接手。

说实话,由于社会变迁太快,好的商铺在几年之后,不一定还是好铺子,特别是商铺分割出售的,由于你无法控制隔壁的商铺是什么业态,即使你的铺位位置不错,但隔壁铺子经营的是不兼容的业态,就会降低你铺子的价值,例如,你隔壁是汽车维修店,卖快餐就不合适。因此,建议投资商铺要谨慎。

如一定要投资,当然要选商铺选址评估中被认定比较重要的要素,那就是:能见度,接近性(容易进出),招牌,人流量,商圈内多种活动(例如零售,办公…)等。对于联排的商铺要选两边端头的。

最好的选择就是看政府发展的政策,看政府规划的方向。也可以根据大公司开发的规划。因地而异。

用经济数据查看整体行业消费水平,观察人流量,可以实际考察询问各街道商铺营业情况,做一个系统的整体分析。根据当地人行为偏好,当地经济消费能力,选择临街商铺并根据综合考察决定从事什么行业

你这个社区商铺时代我非常认同!未来也必将是社区商铺时代,未来人除了网购外,购物都会就近原则,小区底商购物是无法过时的,我看好小区底商商铺!

②商业运营管理,如果是统一招商营业的那也值得考虑。

第一、社区底商这条街是单面街还是双面街。一般来说,一条街道是两边,但不是所有两边的街道都是双面街,比如某楼盘的一面街全是商铺,都是对面那个楼盘是小区围墙,没有商铺,这就只能算单面街,这种就要慎买。因为只有一条件两边都是商铺的时候,人更容易产生消费冲动。

③价格优势,商铺的价格一般都是住宅的2-3倍,要是遇到那种价格低于2倍的还是值得投资。

第二、一些开发商未来把楼盘做的更美观,会在沿街商铺做风雨连廊。商铺的门店是凹进去的,做出一条走廊,让大家下雨的时候可以在里面走。这个初衷是好的,但是这种商铺的租金会下滑。

总体来说商铺的价值还是看商圈跟管理以及招商引进的对象。像那些只卖使用权或者是什么格子铺之类的那种就毫无价值了。

为什么?因为对商家而言,招牌要直接沿街展示出来,大家才会关注,现在用风雨连廊让门店凹进去,会影响人流量。虽然走在风雨连廊不用淋雨,但是人也不想进店铺,人天生有惰性,不知道你在卖什么就不进去了。

以上都是综合房产经验的个人观点。

第三、在买社区底商的时候,通常有种说法叫“金角银边”(“金角”是指街铺拐角的地方,“银边”是指临街商铺)。这是过去的思维里比较好的商铺位置。但现在未必了,现在实体店比较难做,这片城区的人流量随机购买的可能性变得越来越小。社区底商最主要的客流,是住在小区里的几千号人。

现在的商铺可以说是冰火两重天

过去,一个沿街商铺不仅可以做小区的生意,还做整个城市片区的生意。现在,社区底商的做生意逻辑是从城区客流思维变换成小区客流。在这个小区,有多少人买我的柴米油盐,买我的水果,在我这里理发。。。。。。从这个角度,你挑选商铺时,要尽量挑选靠近小区出入口的商铺。特别是靠近小区主要出入口的商铺!

大部分的商铺闲置或者是不太好,租租金较前几年也有所下降

第四、虽然现在网购发达,但是有些商铺形态是不会消失的,比如便利店,水果店,理发店。我们买社区底商的时候,一定要用便利店,水果店的思维来思考商铺。观察商铺适不适合开便利店和水果店。非常重要。

只有人流量聚集的地方,商铺稍微好一些,像大学和工厂集中的地方,稍微好一点,但是也比较艰难

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如果现在要寻求财富的升值的话,商铺可能不是不太是最好的选择了,已经错过最好的黄金期间了

下面我来讲商铺里面的坑,敲黑板!!!各位打起精神来!!

别买商铺了,成都很多商铺租不出去!

过去有种说法叫“一铺养三代”,现在又出现一种新说法“一铺毁三代”。在一定程度上,“一铺毁三代”是成立的,有一些商铺我们绝对、绝对、绝对不能买!!!

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