年报风云|旭辉控股集团2018净负债率67% 持有现金446亿元

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乐居财经讯 王鸿3月14日午间,旭辉控股集团发布2018年财务报告。

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3月20日,富力地产发布的2018年财报显示,2018年富力地产营业收入为768.6亿元,同比上涨30%;年度盈利为87.28亿元,同比下滑59.25%;股东应占利润83.71亿元,同比下滑60.4%;全年权益协议销售额达到1311亿元,同比增长60%;每股基本及摊薄盈利2.5979元,拟派末期股息每股0.83元。

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(透镜公司研究原创图片/小伶)

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2018年净负债率67%,持有现金446亿。债务结构更加优化,短债占比降低至17%。

如果按照香港上市公司佳兆业集团当前高达10%的融资成本计算,该公司今年的利息支出很可能将再度超过百亿元之巨,只不过这笔费用被佳兆业集团通过财务费用资本化的方式隐藏了起来,以至于人们从其利润表中只能找到区区26亿元不到的融资成本,这一数字只有其真实财务性支出的大约两成。

图片CNSPHOTO提供

2018年支销融资成本相比2017年2.62亿元增长为3.69亿元。支销融资成本的变动主要由于年内产生融资成本总额(扣除开发中物业的资本化部分)出现变动所致。

高昂的财务费用背后,隐藏着佳兆业集团超过千亿元的有息负债,而这些有息负债的产生,与该公司过去几年大规模举债布局投资物业(内地称“投资性房地产”)有着密切的关系,如今其旗下的投资物业账面值高达359亿元之巨。

财报显示,2018年,富力集团继续扩大规模,项目数量从88个增至155个,突显集团于全国日益增加的市场份额。富力集团额外收购人民币371亿元的土地储备,建筑面积为1405万平方米。截至2018年底,富力集团权益土地储备可售总建筑面积达5,783万平方米建筑面积,分布于96个中国不同城市及其他海外项目。

年报显示,集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的23.1亿元增加89.9%至2018年约43.89亿元。支销及资本化融资成本总额增加是因为集团总债务水平增加。2018年集团把握融资窗口期,期末平均利息成本5.8%。

佳兆业集团为何如此疯狂地猛砸投资物业?

在融资成本方面,富力2018年支付的利息开支(即减去资本化到开发成本的部分)大增212%至52.12亿元,而2017年同期的数据仅为16.73亿元。富力地产方面解释,主要是由于人民币兑美元汇率贬值造成17.65亿元汇兑亏损所致。

因为从利润表结构来看,投资物业所带来的公允价值变动收益,包办了佳兆业集团过去几年的全部利润——为了这些没有实际现金流支撑的账面浮动利润,佳兆业集团最近几年不惜消耗巨额资金,持续加仓投资物业,并长期乐此不彼。

频繁地融资融券背后是为了应对不断到期的债务和项目资金发展需求。财报显示,2018年,富力地产的负债总额为2963亿元,资产负债率达到80.91%,其中,短期借款达到137.88亿元,还债压力明显。而2015年-2017年富力地产的负债总额为1345亿元、1795亿元、2332亿元,金额不断攀升。

不过,令人颇感玩味的是,当初为佳兆业集团利润表立下汗马功劳,成为其利润调节神器的投资物业,如今却令该公司骑“房”难下:如果继续持有这些物业并经营下去,抛开潜在的资产减值风险不说,这些投资物业每年所产生的毛收入也没超过27亿元;而如果卖掉它变现还债,反而可能让公司每年省下至少36亿元的利息支出——如果您是佳兆业的最高决策者,面对公司当前巨额的债务压力和难以承受的财务费用,您会做何选择?

富力地产表示,公司后续将积极拓展酒店等商业物业的资产证券化,继续为旗下项目寻求其他资金以降低融资成本。据了解,富力地产于2018年完成逾282亿元的国内公司债券及其他票据的赎回及再融资,财务状况得到显著改善。

有息负债超千亿,8成财务费用被隐藏

公告内容还显示,富力地产将2019年的销售目标定为1600亿元,较2018年的销售目标增长22%。富力地产方面称,公司拥有可售资源3000亿元的项目,从2019年起可供出售资源为1200亿元。

佳兆业集团真正引起透镜公司研究注意的,是其近期以来不惜血本地连续逛推大额美元债务工具发行计划,其动辄超过11%的超高融资成本,着实令人咋舌。

(数据来源:东方财富网)

透镜公司研究注意到,自5月22日以来,佳兆业集团在过去短短50多天的时间里,急速连续在香港启动并更新了至少三轮美元债务融资工具发行计划,涉及融资总金额在10亿美元级别,这些债务融资工具的年化票面利率在10.875%-11.5%之间,最后到期兑付期限均集中在2022年和2023年。

从上述信息不难看出,佳兆业集团的本轮融资明显存在以下三个特点:一是需求极为紧迫;二是融资成本极高;三是期限普遍接近投资者所能接受的极限——很显然,佳兆业集团正不惜以极高的融资成本作为代价,对其高额的负债进行结构性调整,将其短期流动负债置换成长期非流动负债,以降低其资金链压力。

但在透镜公司研究看来,这样的结构性债务调整,虽然能够暂时缓解佳兆业集团短期资金链和流动性紧张的局面,但却并不能解决该公司整体有息负债畸高,财务压力山大的根本问题。

截至2018年底,佳兆业集团的短期借款余额为169.66亿元,其长期借款余额更是高达918亿元,仅从以上两项数据判断,佳兆业集团去年底的有息负债总额至少在1087.66亿元以上——这一数字,是该公司去年总营业收入的接近三倍,更是其去年归属股东净利润的接近40倍——在有息负债及融资成本双双超高的情况下,佳兆业集团的财务压力可想而知。

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(透镜公司研究原创图片/小伶)

不过,值得注意的是,从利润表来看,佳兆业集团去年的融资成本只有25.73亿元,这一数字相对于超千亿规模的有息负债而言,似乎并不算高,相反看起来该公司的融资成本似乎还挺低——但透镜公司研究需要格外强调的是,上述数字实际上可能只是佳兆业集团真实财务费用中的很小一部分,佳兆业集团极可能将绝大部分的财务费用资本化掉了,以至于投资者从其利润表中无法有效追踪其真实的融资成本。

如上判断的证据在哪?

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