3月三色月报:楼市小阳春!一二手成交强势反弹,公寓供求两旺

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原标题:促销力度有所降低 上周广州新房成交现“胶着”

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本周二手整体网签宗数为1129宗,环比上涨32%,成交已连续4周保持增长态势,周度成交重回千套水平,创年内高位。

自国庆假期以来,广州一手房成交已持续三周处于1500宗/周以下水平,表现“不温不火”。一方面,国庆后新批供应放缓明显,以上周为例,仅3盘约150套单位获批预售证,且项目非热门跑量大盘,对市场刺激能力有限,该新批供应水平与国庆前夕平均600-1000套/周的水平存在明显差距;另一方面,节后部分片区项目调整了优惠促销力度,买家缺乏持续入市“爆点”支撑,市场买卖方进入“胶着”状态。

3月广州一二手住宅市场均迎来成交“小阳春”,其中一手市场环比涨1倍,二手市场涨超2倍,成交走红为后市打下“强心剂”;此外,公寓市场供、求两端表现积极,继续享受1219商服新政带来的利好,购买需求陆续“回升”。

小研君分析认为,二手住宅成交宗数持续增加的主要在于近段时间业主放盘积极,报价相对合理,市场上货源充足,客户可选择性较多。同时,大湾区规划出台亦很大程度增强客户对后市信心。因此,置业客户对后市的观望态度有所减缓,客入市速度明显加快。

一手成交持续不愠不火

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价格方面,本周二手网签均价为27123元/平,环比上周上涨4.9%。小研君认为本周价格冲高主要原因在于中心天河、海珠、越秀等高价区域交投活跃,导致价格被结构性拉高。

网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,上周(10月14日-10月20日)广州一手楼网签成交1383套,环比上上周(10月7日-10月13日)的1467套减少84套,环比下降5.73%;从面积计算看,上周广州一手住宅网签面积为153836平方米,环比上上周的158721平方米减少4885平方米,环比下降3.08%。

2019年3月广州市中介网签量为4272宗,较2月同期环比大幅回升2.1倍,较1月增长38.25%,自进入阳春三月以来,周度成交量呈现逐步增长的态势。

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数据显示,上周广州一手楼网签成交1383套,环比上上周的1467套减少84套,环比下降5.73%;外围五郊区依然是成交主力,上周共计成交950套,中心六区则成交433套。

现时,业客双方的观望情绪有所放缓,市场供应量较年前大幅增加3-4成。同时,330新政亦即将年满2周岁,不少异地客户的购房需求逐渐被释放,部分持观望态度的客户亦开始着手入市,上门看房客明显增多,致使本月成交大幅上扬。

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具体到每一区,其中增城夺得销冠,共成交388套;而成交套数最少的则是海珠只成交了17套。

价格方面,本月二手住宅网签均价为26769元/㎡,环比微涨2.47%。主要由于3月是学位房成交旺季,越秀、天河等高价区域看房客户明显增加,近期成交活跃,因此拉动整体价格上扬。

在主要七区中,本周多区成交量较上周相比有明显回升,其中天河、海珠、越秀表现亮眼。本周分别共成交81宗、105宗、60宗,环比分别上涨65.4、29.5%、26.7%。而番禺区仍然稳坐各区榜首位置,本周共成交206宗,环比上涨28%。

成交价格方面,上周广州一手楼网签成交均价153836平方米,环比上上周的158721平方米减少4885平方米,环比下降3.08%;中心六区上周成交面积为49246平方米;外围五郊区上周成交面积则为104590平方米。具体到每一区,其中增城高居榜首,成交面积为40213平方米;而成交面积最低的则是海珠只有2575平方米。

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另外,需要指出的是,本周白云成交不升反降,环比微幅下滑4.0%,共成交95宗。主要由于白云上周市场需求活跃,本周属于合理回落,但整体成交较年前活跃。

上周二手住宅成交微涨2.0%。

成交全线上扬,花都成交紧追番禺

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据广州中原研究发展部监测,目前市场表现平淡,客户观望情绪依然较浓,二手成交量持续低位。8、9月周度成交基本能够维持在1100-1300套水平。但自10月以来,市场持续低迷,客户迟迟未能入市,购买周期亦相对拉长。致使目前周度成交量1000宗已基本成常态。

在各区成交量中,本月仍是番禺成交排名第一,1-26日共成交788宗,环比大涨2.3倍。

本周业主报价指数为31.7%,环比上周回落4.0个百分点。据监测,近期报价指数围绕33%左右低位徘徊。由此可见,现二手业主对楼市的看涨信心仍不足。

价格方面,上周二手住宅网签均价为26195元/平,环比上周上涨1.2%。主要由于上周中心区成交量下滑严重,成交占比大幅下滑,导致均价结构性下滑至2.5万元/平水平,而上周属于合理回升。

此外,本月花都以723宗的成交量紧追番禺,并逐渐拉开与增城区的差距。小研君认为,花都区近年来基础设施进度良好,加上“次新房”、“价格洼地”的两大优势影响,促使整体市场需求不减,成交活跃。

整体看,本周共有64%的盘源下调报价,环比上周增加5%。其中报价下调1%-5%之间的盘源占44%,较上周增加6个百分点。而报价上调1%-5%以内的盘源占比较上周净减3个百分点,共占18%。

在主要七区中,大部分区域成交量均较上周有明显下滑,但天河、越秀两区例外。上周天河、越秀分别成交107宗、79宗,环比分别上涨7.0%、25.4%。其中,越秀区成交占比更是上涨至11.21,环比净增2.47%。

中心区方面,天河、白云、越秀三区成交表现优越,本月分别成交522宗、386宗、294宗,环比分别上涨2.3倍、2.0倍、1.8倍。其中,天河区成交占比更是上涨至12.2%,排名升至第四位。

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另外,黄埔区二手需求下滑相对明显,上周共成交54宗,环比下滑18.2%。主要由于前段时间黄埔“次新房”表现活跃,部分优质盘源、客源已被消化,而后续补给有所不足,导致上周成交有所回落。

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上周业主报价指数为31.0%,环比净增5.0%。现时,报价指数虽略有回升,但整体仍处低位,报价下调房源占比达63%。另外,上周业主放盘量亦有所增加,录得的新增放盘量过千套,环比净增6.86%。

学位房需求刺激,越秀、天河多板块霸榜

本周一手住宅全市网签1459宗,环比下跌12.9%,虽然成交出现回落,但踏入3月以来,前两周均保持1500宗/周的成交水平,两周累计已成交3134宗一手住宅,与2月总成交已比较接近。

整体看,上周报价上调5%-10%之间的盘源占7.6%,较上周增加3.5个百分点。而报价下调1%-5%以内的盘源占比则较上周减少2.4个百分点,共占41.9%。另外,上周报价下调5%-10%的盘源有明显减少,环比上周净减2.1个百分点,共占17.5%。

本月,越秀区多个板块成交活跃,如东风东板块、淘金板块、北京路板块等,其成交均价分别为65909元/平、54153元/平、41509元/平。主要由于3月为学位房需求旺季,而越秀区名校聚集、教育资源丰富。因此,本月需求活跃,成交明显提升。

回顾本周新批情况,仍以南沙为主,滨海新城累计获批193套住宅单位,预计将于近期投入市场,展望3月剩余时间,在增城等热区供应相对“乏力”的情况下,南沙市场情况对于大市表现将起至关重要作用。

上周公寓市场继续零供应

另外,需要指出的是,本月天河区亦有不俗表现,其珠江新城板块、东圃板块、员村板块成交均处于TOP10榜单位置。其成交均价分别为77562元/平、44124元/平、56490元/平.

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虽然供应量没有新增,但是上周广州公寓市场成交保持活跃,共成交490套,环比微涨7%。

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中心区成交量环比下跌25%,成交收窄主要体现在白云区。白云区主力盘保利金沙大都汇上周二期78-86㎡公寓产品入市,总价97万元起,跑量可观;上周销售正常回落,成交38套,环比跌幅接近6成。市区另一活跃盘位于天河智慧城,新盘联泰·天河YOHO持续销售,上周成交32套,带装修售价3.3万元/㎡。

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小研君认为,市场成交未能进一步“爆发”,主要原因之一在于增城供货能力相对较弱,以朱村为例,3月至今主要依靠科慧花园、云溪四季推新,其他板块项目以往期存货顺销为主,对买家的购置欲望刺激仍有待改善。

主力外围区成交环比上涨22%。其中,南沙、黄埔两区较为活跃,以项目散售为主。南沙珠江湾、中交汇通中心各录得50余套公寓交易,黄埔区合景天峻、万科尚城、港航中心则各成交20余套公寓。花都、番禺两区热度下降,除时代云港成交13套公寓外,其余项目仅得个位数交易。而增城从化两区只有4个项目录得公寓交易,广州东部布匹辅料城、中海联智汇城成交相对突出,各成交21套、16套。

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由于增城新增供应乏力,本周仅成交302宗,环比下跌28%,广州成交“一哥”头衔再次让位南沙,自大湾区规划纲要公布后,南沙区成交表现稳健,本周该区成交336宗,环比上涨2%,包括滨海新城、万科海上明月、南沙塞纳河畔三盘名列Top10热销榜,三盘累计成交198宗,占区域成交量的59%。

根据监控显示,3月广州网签一手住宅为7446宗,环比上涨104%。对比2月春节淡季,3月表现强劲的“反弹势头”,与一月份成交量水平相当。

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纵观近一年时间,成交量突破7千宗的有6个月,对比去年3月成交水平,今年成交改善,“小阳春”市场热度提升明显,预计积极的市场气氛将引导4、5月交易环境进一步改善,为“红五月”传统旺季蓄势。

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小研君认为,带动成交回升的原因主要有:

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