草签协议不太靠谱 购买合同遭遇的那些“凶险”

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房子买到手一年多,突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年;五证不全只能草签协议,开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故…

近期,对于普通购房者来说,关于房地产市场的好消息着实不少,先是确定了坚决遏制房价上涨的政策方针,紧接着《民法典各分编(草案)》中专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

这几天,一则名为《十万租客奔环京!北京房租涨到没脾气,北漂大规模迁徙,七环时代真来了》的帖子亮了。

房子买到手一年多,突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年;五证不全只能草签协议,开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故事,在环京楼市里频繁上演。而随着环京大部分热点购房区域加入限购的行列,部分楼盘销售价格高于备案价格,无证销售、草签协议暂缓网签、阴阳合同等在北京楼市几乎已经绝迹的销售手段,成了环京部分项目开发商惯用的伎俩。在这样的销售手段下,购房者以为买到手的房,也许是个时刻会炸的“雷”。

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环京,借着这波北京房租的上涨,再次成了万众瞩目的焦点。

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房价不涨,意味着买房又有了盼头。如果房价一直涨下去,就目前的工资收入,工薪阶层要想买到一套属于自己的房子,并非易事,可能需要几十年的积蓄。而住宅建设用地使用权期间届满自动续期,则意味着大家常说的住房70年产权这一问题终于得到解决,人们对于房屋的所有权以及对于住宅建设用地的使用权合一。有业内人士表示,这也为房产税的征收创造了条件。

但我们不只是希望在环京租房,曾经,以及现在,买环京房都是很多无法在北京买房的人的一条无奈折衷之路。

图片来源网络

房地产市场好消息不断,而楼市也即将迎来传统的旺季“金九银十”,打算买房的人也会逐渐多起来。对于未来几个月想要买房的购房者来说,有哪些事情需要特别注意呢?

碍于环京房大部分都有限购政策,开发商为了多卖房子,也是使尽解数。

签了合同交了首付一年后被通知只能全款买

注意事项一:没有购房资格,买房要慎重

对于买房人来说,看破这些招数,则是保全财产、不被套路的关键。

陈小姐2015年下半年在香河某项目购买了一套房子,当时的价格在7000元/平方米左右。购房时,该项目还没有预售许可证,但在销售的反复劝说下,陈小姐还是做出了买房的决定。当时销售表示,由于没有预售许可证,无法进行网签备案,可以先交齐首付款,草签一份合同,等到项目预售许可证下来后,再签署正式合
同、办理银行贷款,时间估计用不了太久。项目的交房时间定在2018年。

由于很多城市都实施了限购政策,像北京周边的廊坊就规定非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。对于很多在北京工作的非京籍人员来说,根本就不可能提供在廊坊的社保或者纳税证明,也就意味着他们无法到廊坊买房。但是当地不少楼盘均表示可以通过以下操作,来规避限购。

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草签了购房协议后,陈小姐向项目开发商交齐了首付款,开始等待开发商通知签正式合同、网签、贷款。网签时间一拖就是一年多,直到2017年,陈小姐购买的楼座依然没有拿到预售许可证。漫长的等待过程中,虽然期间
听闻其他业主说项目建设进度很慢,也没有人及时通知预售证的办理进度,但陈小姐还是欣慰于当初自己草签协议买房的决定。

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有一次去天津看房,开发商A的一位销售人员告诉我,我们这里有天津唯一一套不限购的楼盘,而且现在就几十套房子,再不买就来不及了。

在陈小姐以为自己的买房路就差网签一步时,她和其他同期购买的业主突然接到开发商的通知,通知的内容并不是可以网签了的喜讯,而是“噩耗”。负责通知这些业主的人在电话中表示,预售证一直还没有拿到,现在针对陈小姐这样的前期业主,开发商决定采取两种方法处理,一是补齐全款,2019年现房交付后进行网签。二是退房,退还业主交付的首付并补偿原房款的10%。

据北京商报报道,廊坊一些楼盘的售楼人员表示,购房者可以先和开发商签订一份草签合同,选择全款购买或在三年内分期付清。然后开发商会推荐专业的第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得廊坊市购房资质,从而绕过限购顺利与开发商到房管部门进行网签。代办个税缴纳业务的相关办理费用在6000-8000元。

为什么别家都在限购,唯独你们这么特殊呢?

接到这一消息,陈小姐傻眼了,已经确定的买房行为怎么会发生这么大的变化?补齐全款对于陈小姐这样的刚需购房者几乎是不可能完成的任务,陈小姐表示,就是因为资金实力不够,才会选择在香河购房,突然让补齐全款,根本没办法凑齐。而退房,她更无法接受。

由于购房者与开发商签订并非是正规的购房合同,一旦后期出现问题,开发商出现毁约的现象,那么购房者很难依据草签合同进行维权。因此,对于那些急于买房而又没有购房资格的购房者来说,买房一定要慎重。

面对我的疑惑,开发商回答说:

无法接受这种处理方式的业主们集体找到了开发商,经过两天两夜的谈判和协商,开发商最终给出的处理结果是再签一份补充协议,承诺不会对这批业主涨价,2018年进行网签,2019年正式交房。

注意事项二:避开开发商的套路与陷阱

永利国际,因为当时建这个项目的时候,周围涉及了一些国家保密机构,所以这个项目有些特殊,国家想补偿一下开发商。

环京楼市五证不全依然有人买账

因为很多城市已经实施了限价政策,开发商无法任意加价。但是为了赢利,他们往往会通过捆绑销售,或者提高购房者购房条件的手段,来加价或者快速收拢资金。

纳尼?还有这种操作?

陈小姐遇上的事情并不是个案,在搜索引擎上搜索,在香河买房遭遇五证不全的案例发生在多个楼盘,为赶上京津冀楼市利好的列车,不少购房者不顾风险,在五证不全、不网签、阴阳合同的情况下,出手买房。

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再次查阅天津有关限购政策的规定:

所谓五证,是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,环京某些本地开发商开发的项目,在五证未办理齐全的情况下,就开始进行销售。虽然五证不全,但开发商借助环京楼市大趋势说服购房人尽快出手,草签协议。而购房人担心自己错过机会,错过的就是几十、甚至上百万元的获利,依然选择交钱购房。

最常见的捆绑销售手段包括捆绑车位和装修。一个车位的市场价往往只有一二十万,但是当车位和房子捆绑到一起销售的时候,就有可能高达四五十万。另外,原本是毛坯的房子,开发商会改成精装房,号称精装标准是几千元一平,但实际可能只是简装,装修标准根本没有那么高。

拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市再次购买新建商品住房和二手住房。

外地人要买房需要缴纳连续两年社保和纳税,补缴的一律不认。

在京北怀来某项目,已签署认购协议的购房者被通知需要先交齐首付、
草签合同、办理贷款,正式合同随后再补。开发商与银行达成协议,虽然未进行网签备案,但购房人依然可以进行贷款、还贷。销售说服购房人的理由是,如果不尽早草签协议,可能就会失去银行利率九折的折扣。在燕郊某些项目,因为备案价格与销售价格不同,购房人购房只能签订阴阳合同,不仅贷款无法按照房款真实总额进行,部分购房人交付的差价,只能收到一纸收据。

除此之外,开发商还可能要求购房者全款买房,或者提高首付比例。有的开发商甚至会通过收取号子费、茶水费的方式让购房者提前选房。

我不符合这些条件真的可以?

而随着环京大部分区域加入限购的行列,一些投资客被限购挡在门外。环京大部分区域的限购政策都是非本地户籍限购一套,首付最低30%。一些一次性购进多套的投资客,购房无法进行正式的网签,只能先与开发商签订认购协议,随后再想其他办法腾挪资格。虽然很多购房人对于这种做法并不认同,但明知有风险,依然选择出手购房。

以上这些行为,均是不正规的,购房者如果遇到了,完全可以向有关部门反馈,以维护自己的合法权益。

因为有些疑虑,我没敢直接按开发商的要求付定金,而是发动亲友,多方打听。后来通过其他人了解到,这个项目其实五证不全!

不网签权益难保障违规购房风险大

注意事项三:投资房产要谨慎

我又就此向开发商A求证,当初接待我的那位销售倒是很坦白的承认了,确定五证不全,但表示过不了多久就可以把证件补齐。

一般选择违规操作的楼盘,销售价格相比区域其他正规楼盘,在价格上都有一定优势,而这个价格优势,就是吸引购房人的最大理由,但较低的价格背后,是巨大的风险。

除了刚需购房者之外,肯定还有一些购房者要投资房产。在房价不涨的大背景下,投资房产要选好城市。

很快?很快是多久?

中原地产首席分析师张大伟表示,草签协议面临很多市场风险和政策风险,只是草签协议,不进行网签,一旦期间发生因政策带来的税费首付变化,购房人的利益都无法得到保障。而部分项目无证销售,面临的风险就更大了。

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作为和开发商打过不只一次交道的我,听到“很快”这个词基本上就已经放弃了。

亚豪机构市场总监郭毅提醒,首先,草签的协议与政府的制式合同相比,是相对粗糙简单的版本,对购房者的利益没有办法进行全面的保障。第二,如果只是草签,不进行网签,说明购房者的购房资格并没有得到政府的审核通过,那是否具备购买这套房产的资格就没有得到确认,还有可能是本身不具备购房资格,线下签约,那这
个购房协议也很难得到法律的保护,本身合同在法律上就是站不住脚的。第三,通过网签之后,房屋的面积、户型及价格才真正确定,有了这样的约定,在交房时这些条件才会被执行,否则就会面临很多问题,包括价格的变化、产品的变化,还有一房两卖的情况。最后,只草签不网签的话,购房人基本不能从银行获取贷款,购
房的付款方式就需要和开发商进行明确,这其中就蕴含了很大风险。

之前笔者就跟大家分析过,随着未来几年棚改货币化安置比例的逐步降低,三四线城市房价虚高的情况将得到改善,这也就意味三四线城市房价回落的可能性很大。现在投资房产如果还要选择三四线城市的话,风险可想而知。

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当购房人已经草签购房,后续出现问题了要怎么解决呢?郭毅表示,当法律文件不能保护自己利益时,问题就很难解决,所以购房人不要为了着急买房而失去理智。张大伟则提醒,草签的协议理论上应该也是有效的,但如果签约方非开发主体,比如是代理公司,那这个协议很有可能就变成了一纸空文,就算是开发主体,也可能存在倒闭的可能,这时候草签协议就很难得到保障。

金九银十期间,相信会有不大好开发商推出优惠措施,大家在买房时一定要多加甄别,避免上当。

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